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李晓林:2019年房地产市场才会进入下一个高峰
类型:热点关注  日期:2015-03-17  浏览:3299 次  评论:查看评论

面对白银时代的房企命题,开发商必须对房地产经济长远命运具备清晰的认知和预判能力,才能准确指导当下的发展路径。全国政协委员、林达集团董事长李晓林在两会期间接受网易房产独家专访时指出,尽管中国楼市正在告别暴利时代,但在人均收入翻番的2019年、2020年,中国房地产仍有望回到高位。

“2020年人均收入翻一番,大家有了钱,首先可能要改善住房。”
李晓林认为,届时中国人购房消费的转变可能是这样的:之前住100平方米的一家人,也许到时候要买200平方米的,而目前的楼市库存也消化完了,市场就可能会再起来。
在他的判断中,虽然长期向好,但今、明两年甚至2017年,中国房地产仍缺乏提振因素,加上人民币贬值、资本市场在震荡、房地产税要出台,这些对房地产不利的因素仍让楼市处于低位运行区间。
李晓林告诉网易房产,2015年的房价根本不具备上涨可能性,“不降就不错了”,所以现在不是投资房地产和个人买房的最好时机,“但是谁要没买房,可以在明后年买房,那时候就便宜了。”
作为开发商代表,林达集团总裁李晓林对民营资本进入中小银行改革尝试持肯定态度,据记者了解,林达集团也发起成立了民营商业银行——建华银行,但至今未过审批。李晓林称银监会批准脚步过慢,他建议有关部门能理解李克强总理“成熟一家批一家”的指示。
“借网易房产呼吁,希望银监会听总理的话,尽快落实。”
以下为网易房产记者专访全国政协委员、林达集团董事长李晓林实录:
网易房产:您刚才提到现在房地产商都在转型,会转到哪里?
李晓林:这分几个,一个是放慢速度,一个是转型,再一个是增加其它板块的投资。
网易房产:其它板块是哪些?
李晓林:有投到影视、文化、生物科技、环保等。
网易房产:您觉得为什么要转型呢?
李晓林:因为这个行业现在没有暴利了,均利都没有了,现在投资房地产,包括个人投资房地产,现在不要买房子,因为房价也不增长了,市场也卖得不好,过去什么人都在做房地产,做食品的也跑去做房地产了,做药品的也做房地产了,甚至石油、天然气也做房地产,因为他们觉得房地产是一个非常赚钱的行业,现在不赚钱了,从黑龙江的哈尔滨一直到海南三亚这些沿线的城市,我去的不少,现在库存都非常大,销量特别差,而且价钱都在往下走,谁还投房地产,资金肯定流到别的行业上去了。
网易房产:你觉得这种形势还会再好起来吗?因为现在降息。
李晓林:我认为还会好,但是我认为会在2019年,为什么?因为2020年,我们的人均收入要翻一番,如果这个目标实现以后,大家有了钱,首先可能要改善住房,比如说住100平米的现在几口人,也许要买200平方米的,因为你有收入了,而且库存消化差不多了,2019年开始我觉得房地产这个行业还会起来,到2020年的时候,你现在住多少房子我不知道,反正现在公布的人均是35平方米,也许到了那时候是人均50到60平方米,发达国家一般都是人均住房密集50到60平方米。现在人均是30平方米,也许到五年以后也可能会达到50一平米,这是多少大的量啊,现在的库存早就消化完了,可能会起来。根据这个侵略,我觉得中国房地产业可能会在2019年起,2020年会比较高。
网易房产:会达到一个什么样的规模呢?因为有的人之前探讨过,2016年、2017年会达到一个高的点,说的是住宅这一块。
李晓林:不会的,我觉得现在是下滑,根据明年的趋势是7.0的总量,明年、后年房地产都绝对不会起来,没有起来的因素。人民币贬值,证券市场,也就是资本市场在震荡,房地产税要出台,这都是对房地产不利的因素,现在大家恨不得看股市好,恨不得都卖房子干这个去了,这些因素都是对房地产行业的不利因素,还有其它的因素。所以我觉得在今年、明年,甚至在后年房地产行业都不会太好,所以好多企业在转型,有的企业放慢速度,有的企业增加其它的投资。但是能不能永远这么不好?我觉得不会的,在2019年会开始起来,为什么?当人们收入翻一番,再加上现在库存量消化一部分的时候,那时候房地产可能会起来。所以谁要没买房,可以在明后年买房,那时候就便宜了。
网易房产:您觉得降息的这种资金不会流向房地产吗?大家不是觉得降息了以后,可能是房地产翻盘吗?
李晓林:不会的,现在谁投房地产谁傻,下来房地产价格根本不会往上涨。过去2009年开始,恨不得今天买房子明天就涨了,北京从1万多一直涨到4万5万,现在你们看买的哪个房子的房价会涨?谁家的房子会涨?现在根本就没有涨的可能性,现在不降就不错了,所以现在不是投资房地产和个人买房的最好时机,现在是最不好的时机,包括投资房地产,还有置业买房,投资性地买房都不是最好的时机,可能明后年房价会合适。起的时候是在2019年起,所以还有机会。
网易房产:但是从总理报告来说,2015年还会处在一个降息的阶段。
李晓林:对,这个降息不是为了房地产,为了拉动整个经济,降息以后你不要存钱了,傻瓜上银行存钱,你想办个人理财等等,企业用钱利息又低了,鼓励你投资,降息主要是为了鼓励你投资,包括个人投资。但是现在房地产没有投资亮点。
网易房产:存款保险制度不是说今年确定要推出了吗?这对咱们成立中小型银行,您觉得会提供一个比较好的时机吗?
李晓林:对,为什么一直没有全面推开民营资本进入银行?是因为保险制度有一个很重要的因素,保险金制度,存款保险制度。因为现在的银行好多都是属于国家做担保的,出了事国家会管,如果这么放开的话,国家不会都管,所以还是要通过保险制度解决,所以他会全力以赴推这个事,这是对的。
网易房产:今年总理报告里面有一个提案,也是涉及金融的,他说会放开中小型银行的总部,成熟一家成员不会受到限制,您觉得对房地产来说,这会不会是一个比较大的机会?因为之前看到有些企业会战略性持股银行。
李晓林:其实这跟房地产没有太大关联,总理报告里提到的是民营资本进入,开办中小银行,成熟一家批一家,这么说,这是一项很好的规定政策。但是措施起来还有一些难度,实际上现在在银监会排队申请的有几十家,有二三十家以上,现在这些申请的银行能够报上来的,基本都是符合规定的,都是比较成熟的,但是没有批。
网易房产:为什么呢?
李晓林:为什么不批?他们第一说的存款保险制度没有建立起来,还有其它的原因吧,没有批,不管他说什么,他就没有批,所以希望这次政府工作报告提出的成熟一家批一家,就让他们尽量赶快抓紧批,因为民营资本进入中小银行,对中小企业贷款肯定会有一些补充,对特大银行的金融领域也是一种改革的尝试,所以应该是不错的事。但是银监会做得太慢了,现在有二三十家甚至更多家在银监会等着批呢,实际上已经成熟了,按照法规《银行法》来申请的,既然这次总理提出来成熟一家批一家,希望银监会尽快落实。所以我希望你能写上,请银监会听总理的话,尽快落实。
网易房产:林达集团有思考一下战略持股这些金融机构吗?
李晓林:我们发起成立了民营商业银行,是我们发起的,我们在两年多前就发起成立了银行,我们最早叫建华银行,就是我们集团倡议发起的,我们又联合了其它九家企业,都是属于民建的企业家,而且这些人都是在政治上有安排的,他们是全国人大代表和全国政协委员,是这些企业家,是我倡议的,我们一块发起的,现在已经报到银监会,但至今没批。按说我们条件成熟,我们这些人可靠,政治上有安排的,企业做得好,又是全国人大代表、全国政协委员,这些企业家,你不相信他们还相信什么人?而且是按照《银行法》的手续申办的,到现在也没批。
网易房产:银监会主要担心哪方面?风险控制?
李晓林:现在总理不是已经说了嘛,成熟一家就得办,现在不办不行。
网易房产:之前为什么不批?
李晓林:之前没有明确说,所以没办,原先没说让你们可以办银行,什么人都想成立银行哪行啊,现在不是说了嘛,允许中小企业办银行了,现在请你们听总理的话,赶快办。
网易房产:咱们在其它方面还有没有多元化的,包括像上下游或者其它的思路?
李晓林:我们林达集团这几年,一个是积极做棚户区改造项目,这是跟政府合作的项目,因为棚户区是政府主导企业参与的,我们在北方几个城市做,所以我们了解这个钱被挪用了,这是棚户区。再一个是我们在江苏这些发达地区和旅游比较好的地区我们做的文化旅游地产,这是房地产业,一个做棚户区,一个是做旅游地产,今后旅游可能是一个很好的增长点,因为大家吃饱喝足干嘛?玩玩呗,东西买的差不多了,谁还老买衣服去,谁老攒钱买房,现在房价也不是很好,有可能大家就想旅游,所以今年出境游有一个多亿,全国游得多少人啊,所以旅游这个行业将来这一段时间会作为中国经济的一个比较好的亮点。我们在前年就调整做旅游地产,在江苏做的,在北方做的是棚户区,在南方做的是旅游地产,因为北方地区的经济发展和改造慢,所以它还有棚户区,江苏好多地方没有棚户区了,早就改造完了,所以我们做旅游地产。我们还有别的板块,像科技环保这样的板块,我们也开始做了,这个做的规模比较大。
网易房产:科技环保方面跟房地产有内在联系吗?
李晓林:一点联系都没有,这是我们的另外一个投资的去向。
网易房产:相关度不是很高?
李晓林:对,中国每年有多少废旧轮胎呢?有一千多万吨废旧轮胎,前些年都是个体户收上来以后,熬轮胎油卖钱,那是暴利,但是环境全污染了,后来国家环保部和有关部门全让他们停了,叫停了,谁也不许这么做,因为污染很厉害。但是每年的一千多万吨废旧轮胎往哪儿处理?这是很大的量,这么多东西,一千多万吨怎么处理?后来我们跟中国钢铁研究集团,原来叫钢铁研究总院,现在叫中国钢铁研究集团,我们跟他们合作,他们研究的技术能够通过低温裂解把轮胎处理,最后轮胎的结果是能够出汽油、柴油、钢丝还有炭黑,是这么一个技术,我们现在已经在江苏的淮安市开工建设这样的生产线和生产基地。做油,做汽油、柴油,轮胎里有钢丝,钢丝出来,剩下的做炭黑,新轮胎需要炭黑,实际上轮胎一身都是宝,和我们现在江苏的黑暗、黑龙江的哈尔滨、京津冀,也就是东三省是哈尔滨,京津冀是天津静海,然后是江苏的淮安,还有河南的洛阳,现在这四个地方我们都跟政府签约进行推进,在开工往下走,还有几个地区要继续做,这是我们再生资源环保科技项目。
网易房产:这个产业的规模有多大?还有你们现在做的实际经验来说,它的利润有多少?
李晓林:这个利润做好了还可以,但是关键是到了五年以后,2020年中国的废旧轮胎能达到两千万吨,量太大了,这个统计数据是有据可查的,再过五年,两千多万吨的废旧轮胎往哪儿放?你放到露天就是一种污染,你处理了就是一种变废为宝,这是我们从去年开始做的板块,科技环保再生资源板块。
网易房产:在房地产这块准备做一些,也是类似于环境的,因为现在环境问题也是一个比较尖锐的问题,提的比较多的问题。
李晓林:房地产方面一个是做棚户区改造,一个是做旅游地产,但是这些房子的建设当然都是绿色的、环保的、零排放的、低耗的,房屋建设是没问题的。
刚才我说的棚户区钱被挪用的,你们可以好好报导报导。
网易房产:您刚才提到2019年房价会再起来,再起来以后它的规模会达到多大呢?因为现在基本上看起来是在7万亿多一点的规模,相对来说比较稳定。
李晓林:我觉得到那个时候跟现在的规模相差一些但是差的有限,不会高于它,会稳定在7万多亿,因为你想有增长,有新的毕业生工作几年以后,也想买房,想跟家里人分开住,还有一些创业的企业也有钱了,代加上大家本身都有钱了,收入翻一番了嘛,大家要改善住房,可能未来是改善性住房占主流。这次总理提到了,要引导住房消费,以前从来没说过这个话,要引导住房消费就是引导你住房投资,投资性住房,引导消费,不是居住,引导住房就是投资房产,还有支持改善性住房。
网易房产:改善性住房是这几年首次提出来的。
李晓林:这是第一次提出来的,其实前几次开会我都提到这个问题,刚性需求大家都知道,没有房子就要买房,这是刚性需求,但是还有弹性需求,就是改善性需求,他可买可不买,他收入好就再换大的房子,或者再买点房子,这是我提出来的,叫弹性需求,我估计未来可能弹性需求会占主导,就是可买可不买,就是改善性需求嘛。
网易房产:昨天政府工作报告出来以后,提出支持改善性需求之后,我们也去采访听到一些意见,这绝对是一个大的利好,可能会意味着二套房的首付降低,或者是更低的贷款利率,您怎么看?
李晓林:对,这肯定是利好的因素,这些年一直在调控房地产,而总理今年提出可以支持改善性住房,以前不提这个,根本谈不上什么改善性住房,这次提到了,我觉得这是我们这些年也呼吁的问题,改善性住房,将来这可能是一个主力。
网易房产:在金融方面会不会有些具体的?
李晓林:配套金融的降准或者怎么样,这都有可能。但实际上降不降不重要,关键是你别限制它就行,你别挤它、限制它,它靠市场自己就发育了,应该没有太大问题,我想卖100万一平米,谁买啊?10万一平米也没人买,5万一平米买的人少,最后降到3万、4万的时候,大家能买,价格是市场妥协的产物。原来完全靠政府这只手来调,现在看来政府的手伸回去了,现在完全是靠市场来调节和主导房地产了,这就对了。
网易房产:现在这块可能稍微松一些了,你认为限购还会进一步放宽吗?
李晓林:限购就是北上广深了,其它地方已经放了。
网易房产:还有三亚。
李晓林:一定会放,都会取消限购,一定会取消的。
网易房产:您预计大概是什么时候取消?

李晓林:我估计今年下半年或者是明年会取消,没有理由再限购了,本来限购就是有问题的,你为什么要限购呢?你可以提高门槛啊,谁买第二套房子多加税,第三套房子玩命让他交钱,你不能说不让他买啊,他不买就去美国买了,到澳大利亚买房,到英国去买房,中国买房子的人到全世界去买房,把全世界的房地产都给炒得挺高的了,还有上日本买房子的,还有到韩国买房子,到济州岛买房,到日本买房,到美国买房,到英国买房,到加拿大买房,到澳大利亚买房的都有,把当地的房价都炒挺高,你为什么限购?你可以提高门槛,买房可以,多交税。别说限制,限购汽车、限购房子,所有限制都应该打开,谁买汽车,你买得起汽车那你多交养路费、占路费,多交燃油税,你开吧,正好用多收的那些钱来解决买不起房的人,解决公共交通的问题,给他们住房和交通补贴什么的。公共汽车不收费行不行,你多收钱这边就有钱了,你可以限制不让他买,没什么意义,结果他还想买,大家一块还去摇号去,一家五个人也好,三个人也好,大家还去摇,摇完了还得买,买还是白买,买不起车的人就吃亏,马路上他占了车位,我没车,我占不上车,你不应该限制他,我觉得所有限制的东西都应该取消,这样比较好。
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