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2013年中国房地产业发展高层论坛
类型:展会专区  日期:2013-09-22  浏览:1093 次  评论:查看评论

【主持人(男)】:各位嘉宾现场的女士们、先生们大家上午好,很高兴大家参加 “2013中国房地产业、建筑业、园林绿化发展高层论坛”, 我是主持人历海滨,请大家用热烈的掌声送给才华横溢、追求卓越的您自己!谢谢大家!

  【主持人(女)】:我是主持人王爱敏。“中国房地产业、建筑业、园林绿化发展高层论坛”是中国行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛。论坛从中国经济发展形势着眼,聚焦行业发展进程,汇聚房地产业,建筑业以及园林施工企业的领袖人物齐聚北京,共同探讨行业发展趋势、模式创新、绿色低碳等行业热点,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,找寻全新思路及广泛深入的交流与合作,同时见证中国企业历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
  【主持人(男)】:本次论坛的主题是“寻找新的动力与平衡”,论坛议题集中了新型城镇化、房地产业、建筑业、园林绿化行业亮点、热点和难点,我们将聆听协会领导、顶级专家对于新型城镇化下行业政策走向与投融资环境解读;共同探讨行业的生存困境及解决之道,新形势下企业的发展战略及转型之道。
  【主持人(女)】:我们这次活动从筹办开始以来,受到社会各界媒体的关注,特别是和讯网、搜狐焦点网、中国房地产报、中国建设报、中国市场报、中国报道、创意城市杂志、城市论坛杂志等行业现场直播媒体,以及各单位的大力支持,谢谢各位。
  【主持人(男)】:下面由我为大家介绍一下出席本次大会的嘉宾。
  中国老年宜居环境委员会主任、建设部政策研究中心研究员  王珏林老师  掌声欢迎,建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业研究会副会长、顾云昌老师掌声欢迎,中国建筑科学研究院研究员  黄如福老师  掌声欢迎,中国建设部风景园林专家顾问、中国风景园林协会会长 唐学山老师 掌声欢迎,中国社科院城市发展与环境研究中心主任  牛凤瑞老师 掌声欢迎,全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长 朱凌波老师 掌声欢迎。还有中国房地产研究会副会长童悦仲老师,下午给我们带来精彩演讲。出席今天论坛的还有100多家的房地产开发企业、营销策划企业、部品供应商企业、建筑业、园林绿化施工企业、各个行业媒体代表,感谢你们的莅临。
  【主持人(女)】:为进一步贯彻落实党的十八大提出的中国特色新型城镇化战略,推动城市经济持续健康发展,助力产业升级和城市综合实力提升,切实推进中国城镇化进程。城镇化的发展必然离不开房地产业、建筑业、园林绿化企业的支持,企业应当把握黄金发展机遇期,积极推动企业改革及创新发展模式, 提高市场竞争力,在当代经济发展的新形势中找到自己的立足之本,为加快推进我国城乡发展一体化的新城市时代做出积极的贡献。
  【主持人(男)】:为鼓励与促进房地产业、建筑业、园林绿化企业的可持续健康发展,表彰先进,弘扬创新精神,我们搭建起了企业展示、信息交流、专业对接、推动合作的顶级舞台。相信我们的探讨与交流,为共同构建和谐社会,共建和谐人居环境起到积极的推动作用。
  【主持人(女)】:下面有请中国老年宜居环境委员会主任、建设部政策研究中心研究员 王珏林老师做开幕式致辞,掌声欢迎!
  【王珏林】:大家上午好!要致辞不敢当,因为不是领导更不是本会的领导,我已经退休了,在搞一些老年地产都是为推进市场而服务,帮助企业发展而服务。那也得致辞,首先我们选择这么好的会议室,这么多顶级专家来自于各个行业,不光建筑业、房地产业、还有园林业,还有这么多来自全国各地的代表,所以我相信这次会议肯定成功,也祝福这次会议成功,更祝福各位代表在北京期间生活愉快,身体健康。下面还是从自己研究的角度对房地产市场谈点看法。
  第一,对形势的看法。咱们到今年7月份全国商品房销售面积6.1亿平米,同比增长25.8%,如果按照这个平均水平我们今年可以达到10.5亿平米,我们去年是10.13亿平米。所以这是平均水平。但是我们这几年下半年也可以说是我们的第四季度是一个比较快速增长的阶段。所以说应当这么说今年全国商品房销售量达到和超过去年的总数。第二个数据是销售额3.9亿元,房地产开发投资44320亿元,同比增加25%。我们去年的水平大概在15%、16%,最高是一季度为18%左右。所以拿这几个数据来分析形势,这个市场看各项指标都是不错的。增幅都比较大,所以整个房地产形势应当向好的方面发展。
  第二,形势趋好的原因。既然好了是有原因的,实际上两个节点,第一个节点我们真正的去年前三季度全国房地产的商品房销售量仅6亿多,去年11亿多的总量剩下基本上是在第四季度涨上去的,也就是说第四季度每个月都增长1亿以上。为什么四季度增长的?源于十八大的顺利召开和新型城镇化的提出。第二个节点就是今年一季度,由于国五条出台以后对二手房交易提高个税20%,但是在这期间正是两会期间,各地没有细则没有落实,这又出现了集中交易这种现象。所以这两个问题实际上是两个节点也是阶段性发生的变化。一个是我们十八大新型城镇化的提高给整个市场带来了力量,一个是阶段性的发展促进了二手房的交易暴涨。所以,实际上这两个方面都使我们的预期发生了变化。主要是有两个预期发生了变化,第一是我们的投资和开发预期发生了变化。大家也看到了,敢于向房地产投资、敢于拿地了,企业拿地的积极性增加了。也就说明我们企业对这个市场增加了信心。同时另一方面消费者出现了担心,担心的原因是房价上涨。不管想买的已经考虑要买的和未来要买的都在集中地考虑进入这个市场。这样使得市场供求矛盾本身就比较激烈的情况下增加了新的矛盾。
  第三,各地的情况。因为实际上从去年前三季度全国的市场发展主要在中西部和中小城市。去年第四季度以后主要市场在东部一线城市和大城市。今年的情况是,房价同比上升比较快的基本是一线城市和大城市,北京8月份同比上升18.3%。广州上升17.4%,深圳上升7%,上海上升16.5%,涨幅得有多大?下降的,吉林下降39%,湖北下降37.5%,黑龙江32.1%。反过来看去年上升的是太原50.3%,南昌38.2%。我更正一下下降上升的是销售量,所以这说明了一个什么问题?大家看前几年的市场很多大的房产企业进入了三线城市,不管是万达还是万科或者是保利、恒达都再三线,现在很多大企业又回到了一线城市。因为重要的市场还在这部分,主要的消费还集中在这部分。所以大家还是看好这部分,还在投资。所以地价在快速地增长。
  第四,调控政策。大家可能更关心的是调控政策的走向问题,实际上我们的市场面临的是什么?一个是房价压力大,第二是地价上涨快。第三是调控还没有松绑的条件。为什么这么讲?如果按今年的走势我们的预期城市的房价涨幅肯定是超过两位甚至如果不管的话可能要超过25%。实际上我说这个不管10%、20%,最主要的是什么?是统计指标。前几年的房价在翻倍增长的时候统计指标一直是很低的,跟我们所看到的差距非常之大。我知道北京南五环、北五环包括通州都是涨在1万以上的。去年这个阶段南五环附近都是1.3万到1.5万左右,今年就奔小3万了。通州下降最快现在又恢复到原来的水平了。但是怎么样?是不是又有更多的政策出来呢?我觉得未必。我认为现在出台的政策足以解决市场上的问题,我觉得够了。第二方面就是落实和执行才是我们应当抓的重点。现在什么没想到政策里面呢?我觉得办法很多了。但是上涨这块关键是重点在哪儿,是我们在那贯彻国家的十条、八条、五条等一大堆的政策,按照我们城市的实际情况更关键的是我们的地方领导,如果地方领导不重视这件事情,抑制房价上涨非常之难。我们的调控效果那么好就是因为地方领导。所以我觉得领导如何很重要地对房价形成考核指标,我们的房价就可以平稳了。为了缓解供求矛盾还有特殊的发展阶段,办法还是这个办法从抑制投资和消费入手,没有别但大城市确定是存在需求的问题,需求大供应跟不上。这是一个问题。但供应市场问题我觉得是非常不成熟的。因为我们的城市现在已经出现了这种城市病、这种病态了,你看车堵成了什么样?人的生活质量是什么样的?我们还通过扩张来解决这个问题,仅仅解决我们的一个问题带来的是无数个问题,未来是没法儿解锁的。所以还是三限——限价、限购、限贷,当然还有与之相配套的。
  第五,市场发展趋势。实际上现在我们的多项环境和条件有利于我们市场的发展,第一个是新型城镇化,大家知道新型城镇化是什么?是我们的城市做得更好、做得更强,做得更大来容纳更多的农民来生活和居住,所以对房地产的带动力非常强。第二个是经济稳定,对我们的支持最大,房地产业的最大就是缺钱,如果企业到银行贷不着款,企业就完了。所以国家经济稳定是我们的发展前提。第三个方面就是城市扩张给我们带来的需求,城市扩张的需求带来了我们的供应。现在各种新区城市带扩张多块?没有住宅和建筑哪有城市呢?还有家庭消费倾向还是往这个方向。大家知道现在我们的存款100多万亿,其中40%以上是家庭存款,没有出处。非常地单一,所以给我们房地产市场的压力是非常大的。没法儿缓解的矛盾。最后一点是,我们今年上半年的经济压力利好的消息多。大家知道上半年GDP是7.6%,中央财政上半年同比增幅1.5%,地方财政增幅13.5%。为什么是利好呢?上半年国家统计局公布经济数据马上李克强总理就开的一个座谈会,名义是以专家开的,实际是向社会传达一个信息,我们有信心,我们的投资不能撤,我们的企业不能失去信心。紧接着中央政治局研究经济工作这是历年来的特例,在年中再研究经济。第三方面是国务院召开了常务会,推进市政公用事业改革社会资本进入。所以这次投资应当这么说,我们08年遇到的世界经济危机是政府投资为主,这次我们遇到的暂时的困难是把社会资金用得更好支持我们的经济稳定发展。所以这种情况下,我们在银行贷款对我们房地产企业,对我们消费者购房就不会太主张。所以利好我们的房地产。所以房地产市场肯定要发展,除非经济出现了问题。因为它是很重要的行业和市场,但比较健康稳定。谢谢大家!
  【主持人(男)】:非常感谢王主任的精彩致辞,为我们大会拉开了帷幕。接下来把我们期待和关注的目光投向本次大会安排的主题演讲。首先有请我国著名的房地产专家顾云昌老师为大家发表主题演讲,掌声有请!
  【顾云昌】:各位朋友上午好!
  今天是房地产业、建筑业、园林绿色发展论坛,这三个内容放在一起我想主办单位是有目的的,因为这三个行业是紧密相连的。其实在三个行业紧密相连的同时我们也看到这个行业又和国家的宏观经济是密切相关的。因为我们这个行业的发展依靠于宏观经济的发展。根据主办单位的安排我想就新型城镇化和房地产发表我的一些看法。十八大以后有两个词是深入人心的,一个是中国梦、一个是城镇化。在我看来中国梦很大程度上要靠城镇化来实现。
  关于城镇化的问题现在讨论得很多,我也一直在看社会上对城镇化的议论,同时自己对城镇化有一定的看法。为什么世界各国都谈城市化、中国谈城镇化?为什么我们城镇化发展到现在已经达到了52.6%了,也就是说全国人口中一半以上在城市里面,现在又提出了新型城镇化。其实,在十八大当中提到了新型的工业化、信息化、城镇化和农业现代化。现在唯独讨论的是新型城镇化,对新型工业化、信息化都没有提,特别强调了“新型”。这些问题都是我们在研究的领域。那么城镇化和房地产有什么关系。在十八大开会的时候有人说,城镇化是农民的事情跟政府和开发商没有关系,千万不要以为城镇化又给房地产带来了什么新机遇。城镇化为什么是中国未来经济发展的最大的潜力?新型城镇化将是世界上21世纪最大的两件事情,美国的经济学家说21世纪两件大师,第一件事是美国的高科技,第二件事是看中国的城镇化。为什么?中国城镇化到底遇到了什么问题?和我们的全局如何相关?都是在社会各界在讨论的重要的问题。在我看来,我认为城镇化的概念要先搞清楚。
  其实城镇化和城市化和是一个意思,只不过是中国强调的是镇,在中国辞典里镇就是市,我们的镇有两种形态,以城市命名的叫城市,还有一个是建制镇也是城市。因为中国的土地辽阔人口是世界第一。也就是说我们在城市化过程中不要都涌到大城市去,要均衡发展。这个问题提出来是因为在城镇化过程中过多依赖大城市。最近的统计数据显示在城镇化统计中农民工的流向70%流向大城市,而30%流向当地的中小城市。因为中国的城镇化目前正处在一个由小城市往大城市融入的过程。关于城市化和城镇化的概念,我想应该是这么理解,是两个过程:一个过程是人类的生产方式和生活方式又农村向城市转移的问题。第二个过程就是城市不断发展和完善的过程。人进到城市肯定要完善和发展。为什么我国要强调以人为核心的城镇化?前一段时期中央政治局在8月份的时候开了工作会议,有十项部署,第一项宏观经济政策,仍然是实行稳健的货币政策和积极的财政政策。稳健的货币政策是不紧不松,积极的财政政策是宽松的。因为财政政策一般说是积极的,哪个政策不积极啊?都积极。第二条讲的就是核心内容,今年下半年的中国国民经济运营的主要任务是什么?是要更好地拉动内需,趋于合理的投资规模,要进一步启动消费,要推进以人为核心的新型城镇化。促进房地产平稳健康发展。第二段是整个下半年经济部署,内需、消费、城镇化、地产。
  实际上以人为核心的房地产城镇中房地产是为核心的。过去的城镇化没有以人为核心。整个城镇化过程中离开了房地产是无法运营的。刚才我说到了城镇化的过程,一个是农民进城的过程,一个是城市不断发展和完善的过程。城市要发展,一个是城、一个是市,实际上城和市是两个概念。什么叫城?大家知道城市的形成是由农业社会向工业社会过渡的过程,生产力发展了,有些人坐在一起的,不从事农业的,他们建立了一个城墙搞的一个护城河,住人的地方叫城。他没有农业要买东西,十字街头形成了市场,两把斧子换一袋小米形成了市场。光有城没有市不行。我们发展到今天是同样的道理。我们的城市建设中光盖住宅没有人住、没有产业是不行的。这样原始的意义往往在城市建设中忘记了,要么是大片地盖住宅区,比如说北京的望京,要么搞开发区,城市是隔离的,造成了交通的拥堵,住宅区的人白天上班了,工业区的人晚上城了空城。现在开发商搞综合体,把城和市融在一块。
  我讲这个问题就考虑到城市化进程中新型城镇化问题,要以人为核心,想到不仅要盖房子而且更要考虑我们这些人的生产、生活,特别是进城农民生产生活弄好了。另外我们出现了更多的大城市大城市病已经出现了,比如说房价高,北京上海这样大城市的房价往上冲的趋势还在继续,因为这样的城市是人口净流入的城市,凡是人口净流入的城市需求是旺盛的。在我们实行限购的情况下,仍然是房价上得过快,说明有效的需求得不到满足,供应不足。而且这种情况是很难改变的。北京上海每年有60万人口进,这些人的住房问题谁来解决?为什么大家都愿意到北京上海来?因为北京上海这样的地方就业的地方太多了,我们的地铁太便宜了,最好的教育和医疗都在北京,你说谁不想在北京啊?尽管有户籍制度但没有办法,所以城镇化解决问题和房价是密切相关的。如果说是人口净流出的,房价是上不去的。美国的底特律前段时间政府宣布破产了,底特律的人口最多180万,现在只有70万,因为产业衰败了,汽车产业竞争不过别人,没有工作了就走掉的,房地产市场肯定凋零,这地方是人口净流出的。所以前段时间说底特律的一美元可以卖得到。但后来一了解不行,说房子你买了以后必须在限定的时间内把它整修好,如果朝过时间不整修好,有可能被警察带走。即使整修完了以后,住进去恐怕要买把枪,因为这个地方太不安全了。如果说是净流入的城市在城镇化的过程中为什么房地产持续兴旺?因为城镇化正达到52%,我们将来达到80%多的时候,更多人进入城市我们还需要多少的房地产呢?当然这些都是不平衡的,流入多的城市房价发展快,流入少的人房价上涨块,这又和产业是连在一起的。这个发展的过程中如何更好地关怀人民?关怀到百姓,特别是新进城的农民工兄弟成为了新型城镇化的关键。
  为什么这个时候提出了新型城镇化,中国经济成为了未来发展的潜力呢?我想中央政治局的文件讲得很清楚,我们拉动内需第一是要确定合理的投资规模,投资拉动经济。第二要更高地发挥消费的作用,消费拉动经济增长。我们现在出口增长放缓在负增长的情况下,7%的GDP增长主要靠内需,内需一是靠投资二是靠消费。城镇化与消费和投资有什么关系呢?最近大家看到过一个消息,国务院下放了审批的权限,各地的地铁和交通由各地来把握,用不着发改委批了,这样36个城市在修地铁,总投资大概达到4万亿。现在城镇化过程中稀缺的东西是什么?大家都说产能过剩,全世界现在最大的问题是产能过剩需求不足,中国的问题是这样的。为什么21世纪看美国的高科技和中国的城镇化,因为我们的产能不足我们通过城镇化来增加需求消化产能。我想我们的城镇化过程中第一要有投资,投资哪里?技术是死的,交通轨道交通、环境卫生、整个的城市的环境要搞好。地下交通设施都是要投入的,城镇化中的产品是稀缺的。第二,房地产盖房子。所以在新型城镇化过程中是离不开房地产的。这是毫无疑义的。我们再来说城镇化到底有多大的意义。每个农民进程起码要花10万块钱,我们现有的农民工进城以后多少人进来要多少亿?一下子算出来多少亿,更主要的一点是消费。因为中国的城乡差距比较大,现在中国的城乡差距,中国的贫富差距主要体现在城乡差距和东西部差距上。现在全国城镇居民人均年收入大概2.4万块钱,而农民的收入不到8000块钱。也就是说城镇居民的人均收入相当于3.1个农民的收入,城乡差距是3倍。更大的差距是消费。我算的一笔账,一个城市居民一年的消费相当于5个农民的消费。如果我们的新型城镇化搞得好,使我们的农民进程以后他们的生活水平达到城市居民的生活水平,他们的消费可以增加五倍,对我们中国的经济增长有多大的帮助?所以新型城镇化是中国经济最大潜力的发展力量。全世界都看好中国的城镇化。昨天有两个老外非常了解中国房地产下一步怎么样,还有多大发展的潜力。我跟他算了一笔账,我说现在现有的是多少,农民工是多少,我们的城镇居民人均住房面积是33平米,农民工兄弟最多不超过10平米。未来的农民工进来是要买房的,再加上拆迁加在一起,未来中国还需要多少住房?这些人算起来他们放心了,因为他们关心的是澳大利亚将来的铁矿石销路如何?如果中国的房地产发展了就需要更多的钢材,那就需要更多的铁矿石。如果中国的城镇化没有潜力了,中国城镇不发展了,澳大利亚的经济增长也是衰退的。所以现在全世界经济都连在一起,原来帝国主义烂下去我们好不起来,我们的经济是共赢的。全世界都盯着中国的新型城镇化能不能做好。中国发展到今天明显地看到了中国的经济增长在放缓,我们的30年GDP增长都保持在10%,2012年经济增长速度低于8%,今年力保7.5%,两三个百分点没有了。有人说我们是不是还可以重新达到10%?悬。其实最大的潜力是城镇化,通过城镇化的经济发展使中国的经济保持中速发展,如果城镇化搞不好7%到8%都保证不了。这是我们面临的形势。中国面临的一个形势是我们的增长速度如果不很好地发挥新型城镇化的作用就不能保证经济速度的增长。
  第二个问题是现在社会保障制度要建立。我们的矛盾开始体现在城乡差距上,但在城镇化过程中农民的征地问题很可能变成城市内部的矛盾。我们发现在城镇化的过程中,在许多发展中国家进程的过程中出现过中等收入陷阱。我到巴西和智利看过,巴西满山坡都是贫民窟,这是世界历史遗产。巴西城镇化比我们走得早,但它进入城镇化过程中达到了中等收入的水平的时候,掉进了中等收入陷阱。中等收入陷阱的表现是经济发展速度放缓停止滞胀,贫富差距加大社会矛盾突出,贫民窟屡见不鲜。现在很有可能搞不好会掉进中等收入陷阱,中国现在人均GDP是6000美元。搞好了跳出中等收入陷阱迈入高收入国家。所以要挺进新型城镇化以人为核心是我们贫富差距缩小,减少社会的矛盾和动荡,特别是贫民窟的问题,所以大家看到新一届政府提出来5年内要改造1000万套贫民窟。我们应该引以为戒。这就是城镇化的意义所在。为什么提新型城镇化?说明我们过去城镇化的过程中尽管取得了很大的进展但存在的问题比较多,特别我们大城市的毛病已经非常凸显了,刚才就已经讲到了交通堵塞的问题,到处是交通堵塞。到了上海堵、到了广州广泛地堵,到的深圳是深度地堵,到了重庆是重复地堵,到了成都是成天地堵,到了长春是长长地堵,但再堵也堵不过北京首都,因为它是首堵。北京上海不限购是不行的,限购价格还是那么高。另外还有空气污染的问题,今天PM2.5不知道怎么样,北京人最好是经常戴口罩,因为PM2.5太超标了,应该是100最好是50以内,我们北京的PM2.5经常是300、400、500,这是严重地影响了我们的健康。好在北京人比较会自嘲,当初北京下了一场大雨,大家就说北京不仅要有车有房还要有船。北京到处都是钓鱼台,处处都是中南海,因为汪洋要进京了。更有意思的是两个北京人一起出去旅游到瑞士滑雪,哪知道有一位朋友到那里一下飞机就晕过去了,后来朋友说干脆输一下北京的尾气,一输醒过来了。这样的情况如何改变?我们的污染如果越来越严重效率都没有了。所以十八大提出了要提高城镇化的综合存在能力,我们更要注意农民工的适龄化,这是城镇化提出的这样的要求。我们要使中国更加繁荣,人民更加幸福、民族更加兴旺。
  讲到房地产如何来看待当前的房地产中国政府目前甚至是不提房地产调控,不意味着我们不要调控,问题就是说我们过去十年九次调控效果不理想。如果在新一届政府继续采用过去的办法实践证明不理想还要做吗?如何减少政府参与政府干预经济的活动,过多地干预经济活动是一个教训。如何来界定政府和市场之间的这种关系使市场在经济规律中发挥决定性的作用,尊重经济规律比什么都重要。如果说许多工业化的产品已经过剩了,我们制造业大部分过剩了,但我们城镇化的许多产品是不足的。城镇化医疗不足教育资源不足。所以城镇化中的产品不足,跟房地产是密切相关。现在问题是这样的,发展到今天中国的房地产市场有一个数据,这样看来,2010年4月份我们国务院出台限贷限购政策以后,中国的房价市场的交易额交易量增幅开始下降了。房价的增幅开始下降了,一直延续到2011年的9月,还在涨涨幅在减少。第二,2011年9月开始到去年5月,这9个月当中交易量和房价下降了,但从去年6月份开始,又开始出现了止跌回升。一直在现在房价和交易量仍然在上升的过程中,这就是中国房价市场的实际情况。房市从去年下半年开始到今年来,一年多的时间一直处在上升的通道上,尽管今年二季度以后,特别是这两个月的增长势头有所放慢,但仍然是有增长的。70个大中城市,除了一两个其他的城市一度上升,这就是中国房地产市场目前的情况。为什么我们出现了这样阶段性的变化?因为影响房地产市场变化的不仅是房地产的调控政策,而且还有宏观经济层面的政策。如果说政策,一个房地产的调控政策,一个是宏观经济政策。2012年中央提出来把稳增长放在首位,特别是温家宝总理当时说,要把稳增长放在更加突出的位置,因为经济开始下行,所以2012年年终的时候出现了房地产市场的变化是和稳增长政策有关的,我们的财政政策和货币政策发生了变化,我们的货币政策M2增长速度加大了,金融方面有变化,对房地产的资金支持加大了。使房价市场发生了变化。房地产调控政策没有变化,宏观经济发生了变化。所以我们看市场不仅要看房地产的增幅,更要看宏观经济层面有什么变化?货币政策、金融政策、财政政策的变化才能判断一个市场的走势。
  第二,也说明了为什么市场变化?说明房地产实在的市场规律发生了变化。房地产市场规律在起作用。大家知道市场中主要是以刚性需求和制度性需求为主导的,因为两限政策以后对投资需求已经严厉地打压横扫投机需求。为什么市场会变化呢?原来城镇化过程中居民买房的积极性,需求还是相当旺盛的。当调控出来以后,引起了老百姓的观望,暂时不买房看一看,但不可能老不买房。一年不行老等下去,我们3年这样的大概阶段中一定的需求要释放,这个阶段不释放下个阶段一定要释放。我这一年多甚至是快两年了,这样的需求到第三年肯定是释放出来,2012年下半年这个需求就可以释放了。这个阶段压抑了,下个阶段就释放。比如说我们去年下半年释放,今年上半年大量的释放需求,下半年需求是否可能会少一点。现在为什么交易量增长速度放慢了,房价增长速度放慢了,和需求的释放有关系。既要看房地产政策的变化还要看宏观经济政策的变化,看到政策变化的同时还应该要市场本身发生的规律,这样才能够正确地判断我们房地产市场的走势。所以整个房地产市场还处在上升的通道中。刚才看到了北京、上海等地房价,尽管最严格的调控特别是北京最典型,调控是中国所有生态最严厉各的,房价涨幅也是市场中最快的,因为北京都快想进来了。北京不光是限贷限价,北京每一个楼盘的价格不再是建委审批,而是由副市长来审批,实际上已经完全了市场经济的商品价格定价的原则。搞了半年房价涨得很快,你说怎么办?所以有的时候是不是还出台政策,怎么出台除非叫大家购买。现在地王频出,媒体一直在报道上海出地王,北京出地王,地王满大街都是,为什么地王频出?什么原因?看来中国的楼市又火爆了,如果单一大城市来判断是这样的结论,价格压都压不住,搞得不少政府只有弄虚作假,或者是采取高档楼盘不能卖,对不起,放一放。但是我们有看到了另外的情形,鄂尔多斯泡沫破灭了,温州唯一的房价同比下降的城市,还有一些城市比如营口、他们的房价上不去,不少的中小城市不像北京那样,楼盘很多卖不掉。很多的开发商上山下乡,拿了很多的土地价格也不贵,开发商市场被开发,楼盘也不错,为什么?供应量太大了,需求不足。因为那个过程中没有那么多人流到那个过程中,造成了积压,全国的控制房面积,说明了中国的城市房价市场已经出现了严重的分化。冰火两重天。大城市的房价压力还在涨,领导召集怎么办?中小城市的房价市场已经出现了空置,有的出现的鬼城、空城,老百姓搞不清楚怎么回事,所以带来了一个很大的问题。这如果是总理和建设部长怎么调控?到底是要进一步调控还是调放?关键是怎么严格呢?城中心卖两套,一般的城市都限购两套房,他限购一套房,当然更多的城市是悄悄在变化,不说。也就是说市场已经发生了明显的分化。
  第二,房地产宏观经济之间是密切相关的。大家看到了一个情况就是美国,美国的底特律情况是很糟糕的,但美国整个的房地产市场已经明显回暖了。去年交易量达到了10年来的最高水平,全国的房价平均上涨了百分之十几,但底特律是破产了。奥巴马实行的量化宽松政策某种意义上是希望美国的楼市恢复,美国的楼市复苏对美国的经济意味着什么?美国的经济复苏更加强有力。结论是什么?就是宏观经济离不开房地产,不要说中国美国都是这样,美国的地方财政根本不靠房地产卖地,是靠房产税的。这样美国的经济离不开房地产,全世界哪个国家都这样,经济好房地产好,经济差房地产差,房地产好了经济也不会差了,房地产差经济好不了。所以稳增长是第一位的,如何以中国经济稳增长的势头,势必要求房地产市场也要保持增长。这就对我们房地产业和建筑业园林产业提出意见,在稳增长的情况下不可能进一步打压房地产,想办法把老百姓的需求释放出来,避免炒作。但房地产增长发展是必然的,这就是我们的结论。如何看待中国的经济?如何看待中国经济在未来中国城镇化当中的作用,在中国宏观经济中的作用?我想这就是结论。
  所以新型城镇化需要健康的房地产。只有房地产平稳健康发展才有利于城镇化,新型城镇化的发展才有利于中国经济的健康发展。这是房地产和城镇化的关系。
  下一步中国的房地产会怎么样?十八大以后对房地产的分析,当初说2013年的房地产市场要比2012年好,整个态势是前高后稳。现在我仍然坚持这样的判断,而且前高已经出现了,上半年房地产市场的上升以及投入的增速都明显地加快,去年的房地产增速是16%点多,去年1到9月份的19%点多,远远超过去年的房地产投资的增长速度,销售量更明显,1到8月份增加24.8%,销售额增加36.8%,这样一个态势已经显示出今年上半年的前高。当然中间还出现了一个中乱就是新国五条,整个市场很动荡,但这样的影响已经过去了下。下半年是后稳,还是供应和需求,因为房地产价格是供求关系决定的,或者说预期起到了作用。从数字显示出来已经开始走稳,尽管房价开还在涨交易量也平稳下来了,时间原因?一个是需求,通过去年下半年和今年上半年的需求的释放,这种爆发性的需求少了。相对稳定的需求大了,不像去年一季度的时候大家很踊跃,所以需求相对平稳下来了。今年供应增加了,但需求比上半年减少了,我们的供求关系平衡下来了,这是中国房价的总体情况。但钢铁我说到的市场的分化还在加剧,这个形式对房价市场提出了很大的考验,这时候如何再调控是不是应该更过硬地发挥作用?让地方协调更好地发挥市场内在的力量来消化控制或者是加大供应。这是这样的一种情形。
  我来讲一讲房地产的未来,中国未来的房价市场应该是看好的,一个是住房市场,好多人担心中国的房地产市场泡沫会破灭,因为宏观经济中始终有两种截然相同的观点,一类观点是唱衰中国房地产经济,有几个名人一直说中国的房地产市场泡沫破灭,十几年前一直到现在。现在有一个乌鸦嘴说中国的经济已经率先在世界范围内萧条了,中国经济增长速度放缓不等于萧条。当然也有完全唱好的,说中国未来经济8%、10%没问题。在这样的情况下有理由相信中国的房地产市场还有很大的发展空间。中国的房地产将吻别黄金时代,第二中国房地产将牵手白云时代。随着中国经济增长速度的放缓,房地产需求集中释放的结束,以及房地产市场的调控,加上长效机制的建立,那么我们房地产的像黄金一般的增长和利润恐怕一去不复返了。中国房地产净利润大概是10%到12%。他们一听是这么高的利润。2012年全行业500强的房地产净利润率下降了大概18、19个百分点。也就是说我们过去所谓的暴利很难出现了。中国社会发展的今天仍然处在一个时代,就是“房车时代”从社会发展的规律来看,老百姓生活水平的提高,主要体现在物质需求上,物质需求是衣食住行用,在衣食住行用的排列中,首先第一位解决的是食的问题,吃饱穿暖的问题,共产党领导中国人民起来闹革命,推倒了三座大山,人民首先是吃饱穿暖,但文革之前我们是没有做到的。一直到改革开放以后,经过30年努力我们基本上解决了吃饱穿暖的问题,宣布进入小康社会。吃饱穿暖以后解决的是衣食住行用的问题。2000年以后进入了新的时代,老百姓消费的主要对象是什么?住行用,住是房、行是车,当然这个车是汽车、动车、飞机,都是行的问题。也可以把通讯放在行里。我们这个时代中国老百姓最大的消费目标是住房和汽车。所以这时候中国的房地产也好、汽车产业也好必然是成为支柱产业。我们的政策、老百姓也是注重这方面。随着住房制度的改革中国的房地产业突飞猛进的发展,WTO的开放中国的汽车工业,中国成为世界最大的销售国,动车是世界速度最快的,我们的进程还是很顺利的。但我想真正地解决房车时代最起码需要30年。现在我们经历了大概10几年。有理由认为在未来的十几年我们仍然处在房车时代。一旦到了房车时代差不多的时候,大家对住房的问题基本上满足了,还在不断地发展和改造,我们下一阶段老百姓的消费是什么呢?世界各国的进程告诉我们,经济学家的理论告诉我们,我们的衣食住行用基本满足以后,一方面要提高质量,第二方面将由物质消费转向精神消费。转向文化消费,转向健康消费。中国提出了文化大发展、大繁荣、文化产业。又提出来制定国民休闲渡假的纲要,发展休闲渡假产业,最近我们提出来发展健康服务业。国家在这方面已经开始启动了。因为城市里面富裕的人群衣食住行都不愁了,最大的需求是精神需求、文化需求,我们房地产干什么?商业地产。旅游地产、养生养老地产应运而生。这就是符合老百姓的需求和发展方向。所以我们的综合体太多了,旅游产业养生养老产业,现在是方兴未艾。所以房地产它的发展空间有多大,我想各位都知道。
  讲到这里我想可以收尾了,中国的房地产尽管有这样那样的问题,特别是房价过高的问题恐怕不是所有城市的问题,是一部分城市的问题,现在问题在哪里呢?大家都说北京上海的房价过高,但恰恰这些所谓泡沫高的地方房价也在涨都认为中小城市没有泡沫,但恰恰这些地方房价上不去,问题就在这里。如何来调控如何来发展。这就给政府提出了很大的问题。我们的开发商到哪里去,我想应该到那些有发展潜力的、人口净流入的、产业技术好的、城市化进程中人们都想去的地方去发展房地产,在那个地方发展建筑业、园林业更有市场。像底特律这样的城市再发展有进无出。发展哪些产业,我们未来方兴未艾的新兴产业投入进去,我想我们肯定在那里能获得更多的收益。谢谢大家!
  【主持人(女)】:感谢顾云昌老师的精彩演讲,从掌声中能够感觉到大家对行业未来的发展充满信心的!接下来有请全国工商联商业不动产专业委员会主任,中国城市综合体研究中心主任朱凌波老师演讲题目"城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点" 掌声有请!
  【朱凌波】:很高兴今天和各位同行进行交流。我更多是微观层面上,从目前中国房地产商业地产的主流产品模型、城市综合体的角度跟大家做一个探讨。
  大家都知道,当年提出第一个100个口号是王国平书记在杭州做书记的时候提出的,之后沈阳、成都、济南很多的二线城市都提出来要建100个城市综合体。为什么会出现这样开发的浪潮?政府、开发商包括消费者为什么青睐这样的问题。我想城市综合体国内外的发展历史包括作为现在中国不动产发展目前的金融市场、政府的背景下,来给大家做一个分析。首先城市综合体实际上并不是现代地产,尽管以前没有这么叫,实际上在人类历史上城市综合体作为一种建筑形态一直存在。古希腊阿索斯广场,我们说的第五代的shopping mall古代的时候已经存在了。人类延续到现在的很多的精神文化、生活层面、消费层面的问题在远古就已经存在了。我们再看一个卡拉卡拉浴场,它里面的内容就更加地丰富了。包括那时候健身房、花园、会议室等等。
  我们看看中国新东安市场已经改名叫APM了,现在已经变成了北京的快时尚品牌最集聚的购物中心。它的前身是新东安市场,更早是老东安市场。实际上原来的形态就已经具备了城市综合体的吃喝玩乐购物,里面所有的形态、商贩、江湖艺人的说艺等等。我们说它的建筑形态也非常有中国传统文化建筑的魅力,把这种几百家店铺、茶楼、饭馆、戏院都装在里面。我们想成为城市综合体想构筑一些什么?
  shopping mall就是加了盖子的街市,城市综合体就是把人类吃喝玩乐所有的形态集合在里面,把城市化所有人类追求幸福快乐的城市业态装在里面。我们看购物中心电影院、游乐场、甚至把购物中心内部的天空加在里面。让最新的网络应用怎么更好地面对电商的冲击,电子的商务手段跟实体经济做一个很好的结合,让人类在城市化、大自然、网络三极生活中找到了生活的主战场。30年代很重要是国际现代建筑协会出台了《雅典县长》,把城市划分为居住、工作、游憩、交通四大功能。由于这样的界定,包括作为城市的城中成十的萎缩的城市综合体的形态开始呈现了。二战以后,是城市综合体购物中心发展的突飞猛进的阶段。这里有三个关键词,第一是汽车时代的到来。第二个是以郊区化为导向的城市化的发展的模式。第三,由于高速的经济发展诞生了一个很重要的阶层。所以要素的支持下出现了在西方的高速发展。
  20世纪70年代这个发展又出现了循环螺旋的上升,由于郊区化的过度发展,造成了很多西方的空心化。延续而来的又提出了一个叫城市老城区的复兴,提出了新都市群的概念。
  CBD这个词我想跟大家交流一下,英国企业地理对CBD的界定是一个城市的心脏,高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路,土地价格最高、聚集者最多、最大建筑纵隔体,日益呈现出高密度的人口和密度。副中心我就不讲了,我下面要参加副中心的稿费论坛,北上广在打造副中心,二线城市将来也要打造,中国的城市一定是多中心的、中心、副中心、区域中心,更重要的是郊区化发展为目的,新城、社区商业中心,通过这样一个梯度的多中心的发展,我经常有一个比喻,如果把城市比做一个围棋的话,每一个城市综合体就是棋眼,带动多元化的产业、就业、生活、工作、教育、文化娱乐最便捷和一体化的生活方式,吸取过程第一代城市化和房地产大盘模式单一功能的造成了城市的交通堵塞,降低人们生活质量的发展模式,让它变成一个更加便捷、健康、舒适的幸福指数更高的城市化。
  城市综合体的分类,现在城市综合体过剩,总量上由于以地方政府为导向的短期的行政效应,包括在特定时段下宏观调控、金融危机以及包括城镇化的推动,包括开发商从企业的商业模式,从资本运营的角度转型做商业地产,在特定的时段有几种的供应量的爆发是很正常的,任何的行业发展都有这样的阶段。但它需要经过优胜劣汰的淘汰,城市综合体跟住宅,一个城市能成为商圈,成为城市综合体的地段是有限的,需要公共交通、人口、消费能力、政府的政策等等,包括金融创新的支持。所以,慢慢地这种集中的供应量会有去化的过程。商业地产最重要的模式是持续经营的,基本上在中国是租售结合的模式。不像国外主要是持有,但持续经营的而且是长期汇报的投资模式,决定了一个商圈甚至是一个项目的繁荣,它的开发期加上培育不断地调整成熟,至少需要8年到10年的时间。所以在这样的阶段无论是做一个城市还是项目,商业地产和城市综合体的成型是需要有时间的。现在的城市综合体只是量上、规模上、速度上在世界上是走到前列的。但是分类细分化更加专业化的发展上,我们还是落后的。最简单的商务综合体一般是在城市的中心,CBD是以写字楼、酒店为主体。像北京CBD的国贸、大望路的万达广场包括金融街的城市综合体,在一些城市区域中心是以shopping mall为主体的,要满足人们日常的、家庭型、属地的需求,所以购物中心是城市综合体的主体。还有一个是生活主体,在一些新城和郊区社区综合体更多的主体是住宅、公寓这种可销售的产品为主体,而商业是作为配套,甚至有一些酒店写字楼在里面是没有的。因为酒店公寓写字楼、商业其实有三种以上的都叫城市综合体,更大的划分副中心型、区域型、社区型,这种城市综合体其实都有不同的标准,产品怎么组,经济模型是怎样的,今天只是简单的分类。如果从业态的角度分,在北京出现了银泰那种,无论是酒店还是写字楼包括商业都是高端的奢侈品为主体,还有就是生活型、终端的、区域性的,以百货、超市、大卖场三星级以下酒店,乙级写字楼甚至是SOHO转换的为主,还有人们的文化水平、休闲、整个收入水平的提高人们的生活水平开始提高。每年节假日加上大休有116天。包括这些年人们财富的积累,包括30年人们用身体健康牺牲生活质量的急功近利的高节奏的生活方式很多人不喜欢了,希望可以找到更加休闲平衡快乐的生活方式。所以现在我们对应的产品开始出现,北京开始出现了文化艺术类的,像蓝色港湾、三里屯village,人类社会开始出现了分类、分层多元化。还有从西单大悦城那种青年的主题城到远洋的未来广场以女性为主体的购物中心。随着生活收入和人们生活方式的改变,我们的商业也在不断地发展。
  大家为什么愿意做城市综合体?是因为它跟住宅比有五重价值,第一是销售价值,通过城市综合体这种可销售的产品,住宅、公寓、写字楼、商业街,有一些三级城市会把整体的城市打散和销售,完成现金流的回转,同时用这种现金流来支持持有购物中心。第二种价值叫经营价值,通过持有性物业对外的出租,包括自营通过这种租金的经营的回报来获得这种收益。第三种叫资产价值,通过一个城市综合体购物中心、租金的培育最后让资产得到很大的提升,包括一些散户买商品不仅是要获得资金的收入,更多是要关注店铺的未来资产,资产的变现方式一种是通过高的比如说前期投资了5个亿,经过7、8年通过对租金回报的测算、品牌的测算、人流等等估值可以达到12亿,这样已经出现了很多的案例,通过资产和项目的转售如果是连锁品牌的开发商,通过资产包的集聚最后实现了资本市场的变现。我经常有一个比喻,通过这种现金流的经营可以叫加法式的,而资本的价值叫惩罚性,而资本市场叫立方似的,资本市场的回报是几十倍、上百倍,中国的创业板、中小板都出现了这样的情况。第五个价值是地方政府最关心的,一个城市综合体良好的运营、地标形象的树立会带动这个城市甚至这个区域的房价溢价和人们生活方式的改变,甚至会成为地方政府首长业绩很重要的标准。所以城市综合体为什么在中国这么火?其实由这五种价值产生的。
  根上还有一个更重要的是城市综合体是中国金融创新系统严重确实倒逼出来的融资模式。按照商业地产的标准和发展规律,商业地产应该是持有性的,但我们中国的开发商、无论是自己通过销售的汇款尤其是通过主融资渠道银行的贷款都是短期的,我们做金融的叫短贷长用,一个酒店甲A级写字楼和购物中心,它的投资回报率一般来讲是在4到8之间,包括凯德置地有很通常的融资渠道,而且以投资回报为导向的经营模式,投资回报率也只有8%左右,万达的投资回报率只有2%左右,如果按照2来推导可以多少年可以收回投资呢?要50年。用什么样的长期低成本来支撑你持有?没有,中国的金融创新严重地确实,实际上是金融创新的缺失逼着开发商创造了城市综合体。包括商业地产这个词都是中国开发商自己独创的,城市综合体也是我们独创的,因为它是租售结合的金融产品,万达是最典型的,用现金流和资产。凯德置地做的物业除了来福士这个产品,凯德mall就是单体的购物中心,中国很少有这样的,因为单独做一个持有性的物业根本支持不了多久。证监会要听会长作交流,金融地产需要哪些金融创新的支持,我认为无论是国外成熟的经验还是行业的呼吁还是综合商业发展到今天,可能让我们的监管部门、管理部门意识到这个问题。商业地产如果要健康的发展,没有金融创新是不可能的。我们的金融创新不仅是前端的投资的创新,更重要的是商业地产,因为资产必须有退出的通道,万达按照2%的回报率,这么多资产都不顶一个星光天地,这么多的资产号称有100多亿的不动产的持有量,如果没有退出通道这个资产有什么用,对他是巨大的压力。所以金融创新对中国商业地产的发展是至关重要的。
  我简单说一下两个案例,这两个案例是最经典的,都是城市综合体的全球的标杆。洛克菲勒1931年到1940年打造了全世界第一个现代城市综合体,它的创新至今都引领着全世界的城市综合体的发展。包括北京最著名的华贸中心都是以洛克菲勒为标杆,很多无数个项目都把它摆在第一位,这样的例子很多。其实所有的高层的建筑首先涵盖的都是银行,像美联社,一个城市最重要的金融、传媒都是城市综合体尤其是CBD首选的产品和机构。第一是把溜冰场引到城市综合体的案例。我们过去的溜冰都是在江河湖海纯自然的,但现在有了城市综合体,现在溜冰场已经成为了城市综合体的第四主业,继百货、超市、点因圆。美国一直引领着全球的创新。它当年并没有城市综合体的概念,先期也没有成熟的规划,发展的过程中不断地完善最后总结出来城市综合体应该是这样的,从最早引进新闻、时代华纳、药店、办公楼、广场、咖啡厅,以及城市综合体并没有酒店,后来发现这里面成为了小社会,每天有65000人上班,最后通过这样一个历史创造了一个新的案例。
  六本木是亚洲城市综合体的典范,我曾经带了6个团去日本看这个,六本木创造了一个文化都心,标志着整个社会的发展到了这样一个阶段,所以他打的牌一开始是把朝日电视台引进来,美术馆、图书馆、剧院成为的主力店,不像中国目前还是以消费、生活、大卖场、超市、百货、溜冰场已经上升到以美术馆、图书馆为主。它提出一个口号,就是让城市站立起来。因为东京包括日本包括中国都是属于人口高度密集的土地稀缺的地区,城市只有两级发展,像空中发展第二是向地下发展,日本在向空中尤其是向地下发展方面是走在全世界的先列的,所有最好的城市综合体和购物中心一定是在城市的交通枢纽,地下商业非常地发达。包括北京的东直门、西直门,我们的交通枢纽都叫地铁上该主义,地下根本没有空间交通规划、城市规划根本是分离,这对资源是极大的浪费,因为交通枢纽是最具有商业价值的。我曾经预测未来的商业地产的发展交通枢纽商业贿成为第二个热点,它的人流是不用培育的,每天有川流不息的人流,现在所有的城市不仅是北上广,省会城市甚至是很多前沿的发达城市没有一个城市不堵的未来我们将有20多个城市开通地铁,包括现在的高铁、轨道交通。所以交通枢纽商业未来会很发达,如果我们把通州上盖就形成了立体商业的模式。所以六本木打造了以文化为导向的文化中心,更重要的是创造了一个立体商业的模型。还有一个是象征意义,人类在追求城市化的生活,在追求急功近利的生活,人类开始迷失。为什么很多人在高速发展的生活中,周末要吃了农家菜,最近这几天我接触所有人都在安排自己的大假期,怎么把年假跟国情长假捆起来。其实中国改革开放30年,我们这30年是高速发展的今天,也是一个急功近利的社会,人类在追求物质财富的同时透支了身体的健康,牺牲了个人生活和家庭的幸福。我们需要回归大自然,在追求物质的同时回归心灵的平衡,回归大自然和回归乡村,新一代的城镇化不是要破坏乡村而是要追求城乡一体化,要找到田园的都市,这样人类的生活才是健康和平衡的。
  所以六本木在高楼大厦上,在喧嚣的钢筋水泥上做了一片稻田,会把写字楼里面的白领和周边学校的儿童找到这里体会插秧,搞了一个插秧节,让他们回归到乡村的状态,在习惯的城市化生活中找到了平衡。中国的创新在不断地推进。在上海已经开了,里面做了很重要的主题,做了大量垂直的庭院绿化而且也做了农庄,在你在购物中心里能找到这样的现代文明跟自然文明的结合。这是人类在发展过程中必然要思考的。发展现代城市的过程中其实要思考一个问题,创新有的时候并不一定是高科技的创新,把人类生活所经历的所有的要素进行重新的组合,也是一种创新。所以,六本木给了我们一个非常大的启示,在保持现代文明、高科技的同时把自然、把文化做了很好的沟通,创造了人类消费的目的,也创造了在现代城市中精神的归属。
  中国城市综合体发展的节奏,02年我们提出了商业地产,06年提出了建筑综合体,08年有综合体大跃进,杭州100出现了。09年我们组织了城市综合体第一届论坛。10年出了第一本城市综合体的专业研究报告,做了第一个研修班。12年城市综合体从一二线城市向三四线城市蔓延。
  最后看几个城市管理的数据,城市综合题在发展的过程中除了金融商业地产还有一个政府管理,中央政府管理的严重确实和地方政府作为主要归属的二级立法,地方政府也在重视,12年成都市出台了大型城市综合体项目管理条例,标志着地方政府对商业地产发展进入了更加理性的阶段。我这次去昆明跟当地的建筑金融的领导,政府里专门成立了一个城市综合体办公室,对城市综合体的发展规划审批指导专门成立了办公室,这是非常可喜的,表明地方政府也在不断地理清,要作为一个产业,作为城市繁荣很重要的产品的方式或者是一个商业的模式来推荐。
  看一个数据,中国的城市综合体成都有100多个,河北省建100个商贸综合体,合肥有60多个,郑州在建的将近60个,昆明有60个,南京50多家。基本上二线城市综合体有10个城市提出了要建设100个城市综合体。这是一个城市综合体的发展模型,这是有代表性的旗舰型的企业,它的城市综合体都有很重要的产品的标准,从选址特点、规模体谅、业态组合、经营模式都有相应的标准。中国的标准是标准化、连锁化、快速发展。中国改革开放30年包括城市化的发展速度正处在高速发展的加速期。但同时也开始出现了差异化、特色化、主题化、个性化的发展阶段。为什么做城市综合体?如果不想清楚这个问题城市综合体是很难享受最大的价值的。中国第一个做专业的三级地产的开发商,宝龙地产在香港上市,去年年报租金收入只有2.4亿,核心利润只有3.9亿,万达一年不动产租金收入34.6亿元,北京一个新光天地去年是67亿,持有面积万达突破了1000万平米。年回报率不足2%。凯德商用物业年回报率超过8%,一年就达到4%,第二就达到6%,第三年达到8%。如果达不到指标经理要下岗。最有代表性的香港新鸿基年租金纯租金是110亿,超过大陆百强房企加总。租赁的利润是100亿,酒店的利润是10亿。持有性物业最大的价值是资产,不断持有物业的租金收益的持续的增长,因为一个城市能成为商圈、成为好的项目的地段是有限的资产租金的价格是不断地进行的。中国的国贸1990年我就在国贸工作,从90年到今天国贸已经建设到第三期了,国贸写字楼的租金最贵的三期,一个华贸中心顶宝龙30个地产的资产。所以一定是持有性的资产价格和资本价格。
  我们商业地产主流企业做商业地产的比例也可以看出转型,万科还是被动的,还是以住宅产业化为主的,但无论是去很多城市拿好的地、大块的地,政府都不会给单一的,必须要做商业地产。第二,很多郊区化的大地产,如果不把社区做好物业价值、整个的品牌都会受到很大的冲击。所以万科现在也开始转型了,也开始做城市综合体,在北京刚刚提出来做五菜一汤,一定要把社区做好才能提升整个城市综合体包括住宅的价值。富力也是这样的,龙湖也是如此的。万达、宝龙、华润已经把商业地产做成了专业的开发商。
  最后,给大家看一个现代城市综合体发展过程中不单纯是学习还有很多的创新,比如说峡谷式的,成都的万象城就是这样的。万科现在在做壹海城。当然有些东西还是概念的阶段,尤其代表的是创业板股价最高的公司是东方园林,前年创造了职业经理人的天价,把万达的副总裁挖过去了,超过了唐骏的身价。他们现在是搞公园综合体,现在没有真正的产品面世,前期做大量的研发和配套,未来可能会给我们耳目一新的感觉。南宁万象城很多人去过,中国首例候机楼综合体,有直达机场的大巴。深圳也在做一个全生态的综合体及绿地在做606米的超高层的综合体,将改变华中乃至中国的记录。上海一个项目很好是慢综合体,我们现在不能承受生活之快、之重,每个人都感觉到生活压力很大、节奏很快、很焦虑。我看了搜狐的老板张朝阳闭关了一年,因为他无法面对财富成名包括快节奏的互联网生活带来的焦虑和自己精神层面的崩溃,最后跟董事会请假闭关一年,让自己重新调整,中国人很多都有或多或少的精神疾病,所以我们需要在现实生活中找到更好的对应的对冲的生活方式。通过很多内部的动线的处理会让人体会到会放松下来,会感觉到生活是可以这样过的,可以找到更加快乐的方式。这些创新非常好,都代表着中国商业地产发展的趋势。
  时间有限我今天就讲这些,谢谢各位!
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